Il calcolatore ROI immobiliare ti aiuta a capire quanto rende davvero comprare casa per affittarla o rivenderla, mettendo a confronto il reddito che incassi con il capitale che hai investito. In pochi secondi ottieni il rendimento lordo dell’operazione; con la versione avanzata aggiungi mutuo, tasse sull’affitto e plusvalenza alla rivendita per stimare ROE e cash-on-cash return reali.
Calcolatore roi immobiliare
Calcolatore ROI immobiliare (con mutuo)
Flusso di cassa e ritorno sul capitale proprio investito.
Cash-on-cash ROI = flusso di cassa annuo ÷ capitale proprio. Non include rivalutazione dell'immobile né quota capitale del mutuo.
Calcolo avanzato — tutti i parametri
Stima indicativa, non consulenza.
Cos'è il ROI immobiliare e come si calcola
Il ROI immobiliare (Return On Investment) misura il rendimento di un investimento in mattone rispetto al capitale impiegato, in percentuale. La formula base è ROI = (Reddito netto annuo ÷ Capitale investito) × 100. Il reddito netto annuo è il canone d'affitto incassato meno le spese ricorrenti (IMU, condominio, manutenzione, assicurazione) e le tasse; il capitale investito comprende il prezzo d'acquisto e i costi accessori (notaio, imposte di registro o IVA, agenzia). Esempio: casa da 200.000 € con 20.000 € di costi, canone netto 8.000 € l'anno: ROI ≈ (8.000 ÷ 220.000) × 100 = 3,6%. Per un quadro completo della redditività leggi quanto rende davvero affittare casa.
ROI, ROE e cash-on-cash: il ruolo della leva
Quando compri con un mutuo i tre indicatori si separano. Il ROI guarda all'intero valore dell'immobile; il ROE (Return On Equity) guarda solo al capitale proprio che hai effettivamente messo, cioè acconto più costi d'acquisto. Il cash-on-cash return rapporta il flusso di cassa netto annuo (canone meno spese, tasse e rata del mutuo) al capitale proprio: ti dice quanto rende ogni euro che hai tirato fuori dal portafoglio. La leva del mutuo amplifica il ROE quando il rendimento dell'immobile supera il costo del finanziamento, ma aumenta anche il rischio: se la rata erode il cash flow, il cash-on-cash può diventare negativo. Il calcolatore avanzato qui sopra distingue tutti e tre. Per impostare una strategia solida vedi la guida per investire in immobili.
Tasse sull'affitto e plusvalenza alla rivendita
La fiscalità incide molto sul ROI immobiliare. Con la cedolare secca paghi un'imposta fissa del 21% sul canone (10% per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa), senza addizionali; in alternativa, con la tassazione IRPEF, concorre a reddito il 95% del canone e si applica la tua aliquota marginale (23%, 35% o 43%). Trovi tutti i dettagli nella guida su come funziona la cedolare secca. Sulla rivendita, la plusvalenza (prezzo di vendita meno prezzo d'acquisto) è tassata solo se vendi entro 5 anni dall'acquisto, con imposta sostitutiva del 26% o in dichiarazione; oltre i 5 anni, o per l'abitazione principale, è generalmente esente. Tutti gli strumenti per il mattone sono nella sezione immobiliare.
Domande frequenti
Cos'è un buon ROI immobiliare?
Dipende da città e tipologia, ma in Italia un ROI lordo da affitto tra il 5% e il 7% è considerato buono, mentre il netto si attesta spesso tra il 3% e il 5% dopo spese e tasse. Nelle grandi città i rendimenti sono più bassi ma con minor rischio di sfitto; nei centri minori i rendimenti salgono ma aumenta il rischio. Va sempre confrontato con alternative come BTP e investimenti finanziari.
Qual è la differenza tra ROI e ROE in un immobile?
Il ROI misura il rendimento sull'intero valore dell'immobile, indipendentemente da come l'hai pagato. Il ROE (Return On Equity) misura il rendimento sul solo capitale proprio investito, cioè acconto più costi d'acquisto. Usando un mutuo, il ROE è quasi sempre più alto del ROI perché la banca finanzia parte dell'operazione: è l'effetto leva, che amplifica i guadagni ma anche le perdite.
Il ROI immobiliare deve essere calcolato al lordo o al netto?
Per decidere conta il ROI netto, che sottrae spese ricorrenti (IMU, condominio, manutenzione, assicurazione), tasse sull'affitto e, se c'è, la rata del mutuo. Il ROI lordo serve solo per un primo confronto rapido tra immobili. Il calcolatore avanzato di questa pagina parte dal canone e arriva al cash flow netto e al ROE, includendo cedolare secca o IRPEF e l'eventuale plusvalenza alla rivendita.
Le informazioni e i risultati di questo calcolatore sono stime indicative a scopo informativo e non costituiscono consulenza finanziaria, fiscale o sugli investimenti. I rendimenti immobiliari dipendono da fattori di mercato non prevedibili e i rendimenti passati non garantiscono risultati futuri. Per la tua situazione fiscale specifica e per il trattamento di affitti e plusvalenze verifica sempre con un commercialista o un consulente abilitato.