La surroga del mutuo (portabilità del mutuo, prevista dalla Legge Bersani) permette di trasferire il proprio mutuo da una banca a un'altra a costo zero per il mutuatario. Con i tassi che si sono mossi significativamente tra il 2022 e il 2026, molti mutuatari possono risparmiare migliaia di euro cambiando banca. La surroga è gratuita: la nuova banca si assume tutti i costi notarili e di perizia.
Cos'è la surroga del mutuo
Introdotta dalla Legge Bersani (L. 40/2007) e codificata nell'art. 120-quater del Testo Unico Bancario, la surroga permette di trasferire il mutuo ipotecario da una banca all'altra mantenendo la stessa ipoteca già iscritta sull'immobile. Il debito residuo viene rifinanziato dalla nuova banca a condizioni migliori. Si può cambiare il tasso (da variabile a fisso o viceversa), la durata e la banca — ma non si può aumentare il capitale residuo. Se si vuole liquidità aggiuntiva si tratta di una procedura diversa (mutuo di sostituzione con liquidità), con costi a carico del mutuatario.
Quando conviene fare la surroga
Conviene valutare la surroga quando hai un mutuo a tasso variabile stipulato tra il 2021 e il 2023 con tassi diventati onerosi, oppure un mutuo a tasso fisso stipulato in anni di condizioni peggiori rispetto al mercato attuale. Anche chi ha migliorato il proprio merito creditizio (stipendio cresciuto, nessuna morosità) può accedere a spread più bassi che non erano disponibili all'origine.
Non conviene necessariamente quando il residuo è inferiore a €50.000, mancano pochi anni alla scadenza (buona parte degli interessi è già stata pagata con l'ammortamento alla francese), o si prevede di vendere l'immobile entro 1-2 anni — in quel caso i tempi burocratici potrebbero vanificare il risparmio.
Quanto si risparmia — esempio pratico
- Mutuo residuo: €150.000, durata residua: 20 anni
- Tasso attuale: 4,5% → rata mensile: ~€949
- Nuovo tasso dopo surroga: 3,0% → rata mensile: ~€832
- Risparmio mensile: ~€117
- Risparmio complessivo su 20 anni: ~€28.000
I tassi nell'esempio sono puramente illustrativi. Per simulare il risparmio reale con il tuo importo, tasso e durata, usa il calcolatore mutuo.
Come funziona la procedura di surroga
- Richiedi preventivi a più banche — banche online, broker mutui, filiali. Confronta TAEG (non solo il tasso nominale) e condizioni complessive.
- Presenta la documentazione alla banca scelta: busta paga, dichiarazione dei redditi, atto di mutuo attuale, estratto conto, visura catastale dell'immobile.
- Perizia sull'immobile — eseguita e pagata dalla nuova banca.
- Firma dal notaio — a carico della nuova banca. L'atto estingue il vecchio mutuo e trasferisce l'ipoteca alla nuova banca.
- Fine — la vecchia banca non può opporsi e non può imporre alcun costo. La surroga è un diritto del mutuatario.
Surroga vs Rinegoziazione — le differenze
| Aspetto | Surroga | Rinegoziazione |
|---|---|---|
| Cosa succede | Cambio di banca | Modifica con la stessa banca |
| Costo | Zero (obbligatorio per legge) | Zero, ma la banca può rifiutare |
| Chi decide | Il mutuatario — la vecchia banca non può bloccare | Accordo bilaterale — la banca può rifiutare |
| Tempi | 30–60 giorni | Più rapida se accordata |
| Concorrenza | Sì — puoi confrontare più offerte | No — sei vincolato alla tua banca |
| Quando usarla | Quasi sempre preferibile — hai più potere contrattuale | Solo se la banca offre condizioni equivalenti rapidamente |
Cosa controllare prima di fare la surroga
Il nuovo mutuo deve avere un TAEG inferiore al vecchio: considera anche le polizze obbligatorie richieste dalla nuova banca (vita, incendio/scoppio) che potrebbero alzare il costo reale. Verifica l'assenza di "prodotti collegati" obbligatori — conto corrente, carte, polizze extra — che gonfierebbero la spesa totale. Leggi con attenzione le condizioni per rinegoziazioni future: un mutuo con spread fisso garantito per tutta la durata è più prevedibile di uno con clausole modificabili.
Usa il calcolatore convenienza mutuo per confrontare scenari prima di avviare la pratica.
Domande frequenti
La banca attuale può bloccare la surroga?
No. La surroga è un diritto del mutuatario sancito per legge. La banca attuale ha 30 giorni di tempo per eseguire il trasferimento una volta ricevuta la richiesta dalla nuova banca. Può soltanto fare una controproposta per trattenerti — ma non può bloccare, ritardare arbitrariamente o imporre costi.
Posso fare la surroga se sono in difficoltà con le rate?
Se hai rate scadute non pagate o sei segnalato in CRIF come cattivo pagatore, la nuova banca quasi certamente non approverà la surroga. La portabilità richiede un profilo creditizio attivo e positivo. In caso di difficoltà, la strada è prima la rinegoziazione con la banca attuale o la richiesta di sospensione delle rate (Fondo Gasparrini per i mutui prima casa).
Posso aumentare il capitale con la surroga?
No. La surroga trasferisce esattamente il debito residuo alla nuova banca, senza aumenti. Se hai bisogno di liquidità aggiuntiva serve un mutuo di sostituzione con liquidità, che è una nuova concessione di credito: in quel caso i costi notarili e di perizia sono a carico del mutuatario e la procedura è più lunga.
Quanto tempo ci vuole per completare la surroga?
Tipicamente 30–60 giorni dalla presentazione della documentazione completa al rogito notarile. Il tempo maggiore lo assorbe la perizia sull'immobile e l'istruttoria creditizia della nuova banca. Alcune banche online dichiarano tempi più brevi, ma dipende molto dal singolo caso.
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