La cedolare secca è un regime fiscale opzionale per i proprietari di immobili in locazione che sostituisce IRPEF, addizionali e imposta di registro sul canone. Le aliquote 2026 sono: 21% per i contratti a libero mercato, 10% per i contratti a canone concordato e 26% per gli affitti brevi (Airbnb, Booking).
Calcolatore Cedolare Secca 2026
Come funziona la cedolare secca
La cedolare secca si applica all'intero canone di locazione senza alcun abbattimento, a differenza dell'IRPEF ordinaria che consente una riduzione forfettaria del 5%. È un'imposta sostitutiva: chi la sceglie non paga IRPEF sul reddito da locazione, né addizionale regionale e comunale, né imposta di registro sul contratto.
La scelta si fa all'atto della registrazione del contratto (o del rinnovo) e vale per tutta la durata del contratto, salvo revoca entro il termine di pagamento dell'imposta di registro. Optando per la cedolare si rinuncia anche all'aggiornamento del canone in base all'indice ISTAT.
Per gli affitti brevi (durata massima 30 giorni), la cedolare al 26% viene applicata automaticamente come ritenuta alla fonte da piattaforme come Airbnb o Booking.com quando il proprietario è persona fisica. A partire dalla seconda unità immobiliare affittata in breve locazione, l'aliquota sale al 26% anche per la prima (fino al 2023 era 21%).
Quando conviene la cedolare secca
La cedolare secca conviene quasi sempre per chi ha un'aliquota IRPEF marginale del 35% o del 43%, poiché la tassazione sostitutiva al 21% genera un risparmio significativo. Per i contribuenti nel primo scaglione (23%), il vantaggio si riduce ma rimane positivo grazie all'esonero da addizionali e imposta di registro.
Il canone concordato al 10% è particolarmente vantaggioso nei Comuni ad alta tensione abitativa (Milano, Roma, Bologna, Firenze, Venezia e altri) dove questa tipologia contrattuale è disponibile e può abbassare drasticamente il carico fiscale.
FAQ
Posso applicare la cedolare secca su immobili adibiti a uso commerciale?
No. La cedolare secca si applica esclusivamente alle locazioni di immobili a uso abitativo (categorie catastali A, esclusa A/10). Non è applicabile a negozi, uffici, magazzini o altri immobili commerciali.
Come si dichiara la cedolare secca nel 730?
I redditi soggetti a cedolare secca vanno indicati nel quadro B del Modello 730 o nel quadro RB del Modello Redditi PF, barrando la casella relativa all'opzione per la cedolare. L'imposta risultante viene calcolata automaticamente e sottratta dal reddito complessivo ai fini IRPEF.
La cedolare secca si applica anche se afitto a familiari?
Sì, ma con alcune limitazioni. Non è possibile optare per la cedolare secca se il contratto è stipulato nell'esercizio di attività d'impresa o arti e professioni, o se il locatario è una persona giuridica (società, ente). I contratti tra familiari in linea retta possono beneficiarne se regolarmente registrati.